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建物が古くなってくると、外壁を塗り替えたり、各種設備の取り替えが必要になる。
こういった大規模なリフォームは通常１０年から１３年位の間に行なわれることが多いが、最終的には建て替えざるを得なくなる。
それでは、アパート経営者は建て替え時期をどのように決めているのか？
これについては、建物の構造や仕様により一概には言えないが、やはり入居率や設定家賃の額によって変わってくるのではないか。
入居率が悪いということは、入居者ニーズに合致しなくなった結果であり、家賃の額を下げたにもかかわらず入居率が上がらないのであれば、思い切って建て替えを考えるべきである。
リフォームと違って、建て替えの場合にはかなりの投資になるので、単年度の収支はむしろ下がる場合もあるが、近い将来建て替えざるを得ない状況なのであれば、長期的観点に立って判断すべきである。
ところで、建て替える場合には現在の入居者に出て行ってもらう必要がるで、それ相応の立退料がかかることになる。
また、建て替え期間中は家賃収入が入らないので、これらの減収要因を事業計画に折り込んでおかなければならない。
建て替え年度の所得は通常大幅な赤字となるので、それを節税に利用するために、建て替えようとする年度の前年末までに青色申告の届出書を税務署に提出しておくとよいだろう。
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